“140平方米的户型，客厅层高做到6米是什么体验？新规给了我们实现的可能。” 从事家装设计多年的资深设计师陈小冬指着刚调整的户型图兴奋地说。新规明确，套内建筑面积超120平方米的住宅，其客厅和餐厅可适当提高层高，超层高区域面积不超过套内面积30% 且层高不大于6.6米，若超出则按阶梯式计算容积率。
这一政策直击改善型购房者痛点。“过去层高大多卡在2.8~3米，大户型也难有空间纵深感。”陈小冬解释，以150平方米户型为例，若30%面积（45平方米）按6米层高设计，客厅可实现“双层挑高”，搭配落地窗后，采光和空间气场将显著提升。不过他也提到，6.6米的上限和容积率计算规则，倒逼开发商在“舒适感”与“经济性” 间找平衡，“盲目拔高反而可能增加成本”。
立体生态住宅则迎来更具体的设计指引。“原来规定的套内客厅餐厅挑高，一般指的是复式户型的客餐厅挑高，此次新规规定是允许四代住宅大平层户型的客餐厅挑高，也就是上下层通过错位挑空，实现客餐厅的两层挑空，结合双层挑高的户属空中花园，可实现类似别墅级的空间体验。”研究过立体生态住宅的泉州天骏置业有限公司负责人颜宇航分析。
记者了解到，已有房企计划将空中花园与客厅打通，形成“室内社交+户外休闲”的复合空间，这种设计在厦门、深圳等城市很受欢迎。晋江新规的落地，有望让本地购房者提前享受这种“第四代住宅”体验。
日前，晋江市自然资源局出台了《改善提升我市住宅品质规划管理措施(试行)》。
这份有效期两年的新规，从层高优化、空间设计到生态配置，为晋江住宅产品划定了“品质升级路线图”。
业内认为，这不仅将推动住宅从“标准化量产”向“个性化定制”转型，更将精准匹配市民对“好房子”的多样化需求。
空间价值释放 细节设计兼顾规范与便利
“飘窗不能再‘偷面积’了，但居住体验反而可能更好。”颜宇航解读新规时，特别关注到飘窗设计的细化条款。新规明确，飘窗挑出宽度不超0.6米，面宽总长不超套型轴线面宽2/3，且两侧至少一侧用格栅、百叶等开放构件，不得全封闭。
“过去有些开发商把飘窗做成‘假飘窗’，通过封闭改造成房间，看似增加面积，实则影响通风和安全。”陈小冬说，0.6米的挑宽限制，让飘窗回归“观景台”本质，而开放构件要求则确保了空气流通，“业主可以在飘窗上放绿植、坐垫，却不能违规改造成封闭空间。这既规范了市场，也守住了居住舒适度。”
小区公共空间的“隐形福利”也在新规中显现。沿街不超过2处、每处面积≤200平方米的小区门厅，若至少两面开敞且仅作通行用，可不纳入容积率；室外一层的开放式风雨连廊，只要无围护结构、顶盖宽≤3米，也不计算容积率和建筑密度。
“这就是‘免费升级包’。”福建侨成房地产开发有限公司副总经理潘登算了笔账：一个200平方米的小区门厅，若纳入容积率，按目前的土地成本，开发商需多投入约上百万元；而风雨连廊不占建筑密度，意味着楼栋间距可以更宽松。“一些开发商计划把门厅做成玻璃幕墙的‘城市会客厅’，风雨连廊则串联起儿童活动区和老年休闲区，雨天业主不用打伞就能在小区内穿行。”
潘登特别提到“满足消防施救要求”的附加条件，“这提醒我们，人性化设计不能突破安全底线。比如连廊宽度虽限3米，但必须预留消防通道和施救平台，这才是‘好房子’的基础。”
市场预期升温 购房者聚焦“住得更好”
“换房时，我肯定优先看层高超标的大户型。” 在晋江从事瓷砖销售行业的吴先生，正计划置换140平方米以上的改善房。他坦言，之前看过的大户型总觉得“房间大但客厅压抑”，新规带来的挑高空间让他期待不已，“如果有3.5米层高的客厅，招待客户时特别有面子，要是能到6米，简直像住进了别墅。”
刚需购房者则更关注细节优化。“我最在意风雨连廊，晋江雨季长，买个菜回来浑身湿漉漉的，有连廊就方便多了。” 准备购置首套房的蔡女士说，最近在了解多个新盘时，她发现已有售楼处将“开放式连廊” 为卖点，“虽然不影响房产证面积，但日常居住的便利度，才是真正的‘隐性价值’”。
对于政策的过渡期安排，市场反应平稳。新规明确，2025年7月10日后成交的项目全面执行，此前成交的普通住宅按原规定执行，立体生态住宅可参照新规。“这避免了政策‘一刀切’对在售项目的冲击。” 业内人士分析，近期咨询新规的客户明显增多，“改善型客户问层高、空中花园的最多，刚需客户更关注飘窗和连廊，说明大家对‘住得更好’的需求越来越具体。”
潘登预测，未来两年，晋江住宅市场可能出现“两极分化”：刚需盘聚焦飘窗、连廊等“实用细节”，改善盘则主打层高、空中花园等“品质标签”。“但无论哪种产品，最终都要回到‘人’的需求。新规的意义，就是让开发商把精力用在打磨居住体验上。”
业内人士表示，随着新规落地，晋江住宅产品正迎来一场“静悄悄的革命”。从挑高客厅到空中花园，从风雨连廊到飘窗设计，这些看似细微的调整，终将汇聚成市民“住有所居、居有所安”的幸福感。而这场以“品质”为核心的变革，或许正是晋江房地产从“规模扩张”迈向“内涵发展”的关键一步。