买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

随着房地产市场的发展，晋江二手房交易量与日俱增，与此同时，二手房交易纠纷也时有发生。

据了解，在二手房交易纠纷中，卖方违约的情况占据一定比例。那么，卖方违约有哪些情况？需要承担哪些法律责任？

情形一：逾期过户

二手房买卖合同签订后，卖方却无故未按约定日期过户。这样的情况，在日常二手房交易中比较常见。

法律人士介绍，假设二手房屋的买卖合同合法有效，即使未办理物权登记，同样不影响合同效力。买方有权请求卖房履行二手房买卖合同，并协助买方办理房屋登记过户手续。

另外，根据民法典相关规定，二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。买方主张按逾期交付使用期间的违约金额或损失赔偿的，应该予以保障支持。

情形二：户口未迁出

购买了二手房之后，发现卖方未将户口迁出。如果碰到这样的情况，买方该如何处理？

据了解，在二手房买卖过程中，一方当事人因为户口问题提出法律诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，所以买方要求卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但是，买方以卖方逾期迁出户口的构成违约为由，要求卖方承担违约责任时，属于民事案件受理范围。

情形三：一房多卖

近年来，晋江发生过多起卖方“一房多卖”的案件。

法律人士介绍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，卖房人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，明知房屋已经出售给他人，仍然采取一房多卖的手段，与他人签订购房协议，诈骗他人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪，买方可以向公安机关报案。另外，如果导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

情形四：卖方违约不卖

在实际交房过程中，卖方可能在签订二手房买卖合同后，反悔了，同意以承担相应违约责任为代价解除合同。业内人士介绍，当房价上涨的时候，这种情况经常出现。

根据民法典第五百八十四条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。民法典第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。