晋江一位业主与开发商就车位签订了“车位使用租赁协议”，协议中约定租赁年限等同于住宅的使用年限。然而，双方对于这份合同的性质各执一词，一方认为是租赁，另一方则认为是买卖，争执不下且无法通过调解解决。随后，业主将开发商起诉至法院，那么法院会如何认定这份合同的性质呢？

业主起诉开发商 车位租赁合同无效

案情

2020年，晋江某房产公司（甲方）与耿某（乙方）签订了“车位使用租赁协议”，其中明确约定了几项关键内容：“甲方将一处地下停车位租赁给乙方停放车辆”“租赁年限等同于住宅的使用年限”“该车位只有使用权没有产权，如本项目车位具备办理产权登记，则乙方在接到甲方通知后的7日内需无条件与甲方重新签订‘车位买卖合同’及配合办理产权登记”，并且该车位的租赁总价为20万元。合同签订后，耿某支付了全部款项。

耿某认为，合同中约定的租期明显违反了租赁期限最高二十年的法律限制，因此这份合同属于无效合同。此外，他还提出该地下车位的建造成本包含在住宅的开发成本中，车位的权属应属于全体业主共有，基于这一点，合同也应是无效的。所以，房产公司应返还全部租金。

而房产公司则持不同观点，他们认为合同中约定“该车位租赁给原告使用的租赁年限等同于原告购买住宅的使用年限”，这表明双方签订的实际上是车位使用权转让合同，该合同依法成立并生效。同时，房产公司有权将自有的地下室车位以使用权合同的方式转让给他人。

名为租赁实为买卖

判决

日前，晋江法院审理后认为，合同性质不能仅仅依据合同名称来判定，而应当根据合同内容所涉及的法律关系，也就是合同双方当事人所设立的权利义务内容来确认合同的性质。就本案而言，案涉“使用租赁协议”的前述约定并不完全符合租赁合同的特征，实质上体现了双方当事人转让案涉车位的意思表示，再结合租金已全部支付完毕的事实，可以认定该协议名为租赁实为转让。案涉协议是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。因此，法院判决驳回耿某的诉讼请求。

案件判决后，耿某不服并提起上诉，泉州中院经审理后维持了原判。

签订合同务必审查合同条款

说法

根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

审理此案的法官表示，随着经济社会的不断发展，交易方式也在持续推陈出新，出现了许多与法律规定的有名合同相似但又不完全相同的合同。部分合同存在“挂羊头卖狗肉”的情况，合同性质与合同名称大相径庭。对于这类合同，必须通过仔细审查合同各方当事人的权利义务内容，才能确认合同的真实性质。

在实践中，除了上述这种名为租赁实为买卖的合同外，还存在名为投资实为借贷、名为代理实为买卖等各类合同。因此，大家在签订合同时，务必详细阅读和审查合同条款，以免日后产生纠纷。