备受关注的存量个人住房贷款利率调整迎来最新消息。包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等六大国有银行和兴业、招商等全国性股份制银行陆续发布公告，自10月25日起对存量个人房贷利率进行批量调整。

根据银行发布的公告，本次调整房贷范围包括已发放的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款，不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款。

银行业内人士测算，以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整后购房者每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

划定调整范围 不是所有存量房贷 都能享受优惠

根据各银行发布的细节，并不是所有存量房贷都能享受到利率优惠。

工商银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告显示，对同时符合以下条件的个人住房贷款，将实施存量房贷利率调整：该行已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上）；须为浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整。

兴业银行发布的公告显示，属于此次存量个人住房贷款利率调整范围：已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款（含首套、二套及以上），包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款；执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP，且超出所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国银行发布的公告显示，该行已发放的存量商业性个人住房贷款将纳入调整范围，但是在调整规则上，又对贷款市场报价利率贷款进行细化，如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。

招商银行发布的公告显示，对同时符合以下条件的个人住房贷款，该行将实施存量房贷利率批量调整：该行已发放的存量商业性个人住房贷款（含首套、二套及以上），包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款；须为采用LPR定价的浮动利率贷款，且利率水平在LPR基础上的加点幅度高于-30BP；固定利率和基准利率的房贷须先转换为以LPR定价的浮动利率再进行调整。

优化批量调整 个人无须申请

根据关于批量调整存量房贷利率的倡议，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。

从多家银行发布的公告看，此次调整，银行将主动调整加点数值，无须客户申请。

兴业银行表示，符合本公告利率调整范围的以LPR为定价基准的浮动利率贷款，客户无须申请，该行将主动按上述调整规则统一批量调整贷款利率。工业银行也表示，以浮动利率定价的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），客户无须申请，该行将统一批量调整。

对于存量固定利率和基准利率贷款的情况，多家银行明确，客户需线上或线下向银行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价。

“这些客户只有先将固定利率转换为LPR浮动利率定价，银行才可以再按照调整规则进行利率调整。”晋江一家国有银行负责信贷的工作人员介绍。

以农业银行为例，对固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，符合本次利率调整政策的，再按前述规则进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

客户该如何操作？建设银行表示，有“固转浮”需求的客户须于2024年10月23日（含）前，主动向建行申请办理，具体可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，或联系贷款经办机构申请。兴业银行表示，客户自2024年10月12日起可向原贷款经办机构发起申请，该行也将于2024年10月15日推出线上一键申请服务。

此外，值得注意的是，用户成功办理“固转浮”后，在剩余贷款期限内，不能转回按固定利率或基准利率定价。

百万贷款月供减少170元 利息总计省约6.1万元

多家银行明确，若房贷是以LPR为定价基准的浮动利率且当前利率高于LPR-30BP，符合条件的房贷利率将调整为LPR-30BP。

记者了解到，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布显示，2024年9月20日贷款市场报价利率为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。而房贷期限一般在5年期以上，若客户贷款采用的LPR值已调整为3.85%，则原有的房贷利率可以降至3.55%。

那么具体到购房者，每月能省多少钱？

工商银行在公告中算了这样一笔账：例如，一居民在某二线城市有一套住房，当前房贷利率为LPR不加点，即3.85%。调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.55%，比调整前下降30BP。

以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为4688元，调整后每月还款约为4518元，该居民每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

按照央行的测算，存量房贷利率调整，将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总额为1500亿元左右。

减轻还贷压力 进一步提振市场信心

在地产业界人士看来，此次下调存量房贷利率，一方面减轻了存量房贷客户的还贷压力，另一方面，对于提振房地产市场信心也起到重要的推动作用。

“利率下调对购房者的影响主要体现在减轻债务负担和缓解生活压力。”业内人士表示，此次存量房贷利率下降直接减少了每月的还款金额，尤其是对于那些在房地产市场高峰期购房并锁定高利率的购房者来说，这是一个重大利好。

其次，对房地产市场的影响主要体现在稳定市场预期和提振购房需求。

“存量房贷降息虽然不能直接推动房价反弹，但在一定程度上有助于稳定市场预期。”业内人士表示，低利率意味着购房成本的降低，可推动一些观望中的买家入市，尤其是刚需购房群体。

业内人士还表示，下调房贷利率结合降低二套房的首付比例等一系列利好政策，进一步降低了买房的门槛，有助于提振购房需求，进一步提振市场的消费信心。