购房 课堂

买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

老人过世后，房产该如何继承？

在生活当中，不少子女碰到这样的问题。律师表示，在房屋遗产的继承过程中，一些家庭因内部关系复杂、经济利益纠葛、传统观念束缚等多重因素交织，容易产生纠纷。

那么， 作为子女，继承老人的房产，需要注意哪些细节才能避免纠纷产生？

细节一

被继承人死亡之后，继承才能发生。

在实践中，有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女。“这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。”福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍。

继承房产的人应当是合法继承人

细节二

根据民法典第1123条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。在这个过程中，继承人可能需要提供相关的证明材料，如身份证明、亲属关系证明等。

那么，如果被继承人没有遗嘱，法定继承人有哪些？

李耿佳介绍，根据民法典第1127条的规定，法定继承的顺序为：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

“继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”李耿佳介绍，需要注意的是，丧偶儿媳对公婆，丧偶女婿对岳父母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。

房产价值和范围如何确定

细节三

被继承人的房产有的是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。

“碰到这样的情况，应当先将房产进行产权分割，将属于被继承人配偶的份额(除有约定者外，一般应分出房产份额的一半)分割出来以后，再对遗产进行继承。”李耿佳介绍。

另外，确定房产的价值是分割和折价的前提，房产的价值可以采用当事人协商一致、评估、审计、询价、按照市场价等方式确定，也可以委托独立的第三方房地产评估机构对房屋进行评估。评估通常会考虑房屋的实际状况、周边环境、市场价值等因素，以确定其公正的价值。

房产如何分割

细节四

如果继承人之间就继承份额的分配达成一致意见，确定房产价值后，继承人需要就如何处置房产进行协商。

“一种方案是按照各自继承份额的比例，将房产进行分割。另一种更为常见的方案是，由继承人中的一方或几方共同承担房产，并按照市场价值给予其他继承人相应的经济补偿。”李耿佳介绍。

如果产生纠纷，协商不成的，争议方可以交由指定机构进行仲裁，仲裁仍未解决的可以向人民法院提起诉讼。“一般来说，法院会坚持‘能调则调，当判则判，调判结合、案结事了’的原则，对于无法调解的案件，及时作出判决。”李耿佳介绍。