买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

购买二手期房风险知多少？

期房，一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。通常情况下，从开发商取得商品房预售许可开始，至完成不动产权首次登记为止，在此期间的商品房称为期房，购房人在这一阶段购买商品房应当签订商品房预售合同。

在日常的交易中，部分购房者以二手交易的方式购买期房。那么，这样的交易有风险吗？

规定 ▲ 禁止商品房预购人将期房再行转让

“二手期房能否买卖的问题，实际上，相关的法律法规已有规定。”福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”而根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”

“也就是说，法律法规已明确，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”李耿佳介绍。

风险 ▲ 产权归属不确定性

交易二手期房，存在着一定的风险。

“首先，是‘一房两卖’风险。”李耿佳介绍，根据规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”，而期房到现房直至完成办证还要历经较长时间，在此期间，根据预售合同备案及预告登记情况，期房的产权一直在出售人名下，这就留下了“一房两卖”的隐患。

李耿佳介绍，还存在产权归属不确定性风险。“由于尚未取得产权证书，二手期房的购房人只能通过商品房买卖合同和发票等确认房屋产权归属，而无法通过查验最重要的产权证来辨别出售人是否为房屋实有人。且一旦出售人身故、离异，由于房屋产权仍在出售人名下，则可能出现第三人主张该房屋的权利，甚至直接将该房屋作为遗产或夫妻共同财产予以分割的情况。此外，如果出售人身负债务，也会带来房屋被起诉、查封等额外风险。”

“另外，还有违约风险。”李耿佳介绍，由于买卖期房无法马上办理权属转移手续，也不能像普通二手房买卖一样办理预告登记，缺少物权保障的环节，一旦遇到如房价上涨等情况，由于违约成本过低，出售者极有可能出现毁约的情况。