业主大会具备什么条件才能成立？物业服务该怎么收费，标准是多少？住宅小区产生公共收益的收支情况该怎么分配？

8月12日，福建省人大常委会全文公布的《福建省物业管理条例》（以下简称“新条例”），对上述情况进行了明确规定。

据了解，新条例自公布之日起施行。此次新条例，充分贯彻落实民法典，立足省情，对现行的物业管理条例中与民法典规定不一致之处进行修改，同时着力解决物业服务与基层治理能力现代化不相适应问题。

物业管理和小区居民的生活息息相关。那么，此次公布的新条例有哪些亮点会影响业主的生活？

首次业主大会如何召开？

亮点一

根据民法典第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

那么，小区要具备什么样的条件才可以召开首次业主大会？

新条例规定，一个物业服务区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付满两年的，建设单位应当向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处申请筹备召开业主大会首次会议。十个以上业主或者实施前期物业服务的物业服务企业，也可以向所在地的乡（镇）人民政府或者街道办事处提出书面申请筹备召开业主大会首次会议。乡（镇）人民政府或者街道办事处应当自收到筹备业主大会首次会议申请之日起三十日内，会同当地村（居）民委员会组织成立业主大会首次会议筹备组。

首次业主大会经费该如何筹集？新条例规定，业主大会首次会议筹备经费根据物业服务区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，可以通过业主自愿承担、建设单位赞助、政府财政补助等方式筹集。

业委会活动如何规范？

亮点二

业主委员会是由业主选举产生的，按照业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，依法维护业主合法权益，促进小区和谐。

根据新条例，业主委员会委员应当符合下列条件：（一）具有业主身份。业主身份的认定以房屋产权证或者不动产权证书记载的权利人为准；尚未领取产权证的，以房屋销（预）售合同及合同备案证明记载的购房人为准；（二）具有完全民事行为能力；（三）遵纪守法；（四）遵守管理规约或者临时管理规约；（五）与本物业服务区域内的物业服务企业无利害关系；（六）法律、法规、规章规定的其他条件。

新条例还规定，业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期间代其行使业主权利；委托父母、配偶或者成年子女参加业主委员会委员选举的，应当以委托人名义参选。

如业主委员会侵害业主权益，新条例明确，业委会委员有利用职务之便谋取不正当利益，以及其他损害业主共同利益，拒不履行委员职责，或者有违反法律、法规、管理规约等行为的，业委会在调查核实后应当责令其暂停履行职责，并提请业主大会终止其委员资格。业主大会或者业委会不做处理决定的，乡（镇）政府或者街道办事处、村（居）委会应当予以督促。

物业服务费如何调整？

亮点三

在生活当中，物业服务费的调整事关小区所有业主的权益。

新条例规定，商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。

物业服务收费实行政府指导价的，县（市、区）人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。实行市场调节价的，物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目、服务标准及参考价格。因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整；因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

公共收益如何分配？

亮点四

小区的公共收益备受业主关注。那么，这部分收益该如何管理？

新条例规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用物业服务区域内业主的共有部分所产生的公共收益归全体业主共有。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当将公共收益以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账。

前期物业服务期间，物业服务区域内公共收益在扣除物业服务企业的经营管理费用后，应当存入专项维修资金专户。经营管理费用支出不得超过公共收益的百分之三十。

业主大会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托物业服务企业进行经营管理。取得的公共收益按照前款规定扣除物业服务企业的经营管理费用后，存入业主大会或者业主委员会专用账户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项支出。

新条例还规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等应当在每季度的首月月底前，将上一季度的公共收益收入及使用情况在物业服务区域内醒目位置公示，公示期不少于三十日，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。公示第四季度公共收益收支情况的，应当将该年度公共收益的收支情况一并公示。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同、协议等材料。

为提升上述规定的可操作性，新条例设置了法律责任条款：物业服务企业未按照规定进行公布、公示的，由县级以上地方政府物业管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。