买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到晋江购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险。

那么，如何规避交易风险呢？为此，本报记者就此采访了福建一脉律师事务所律师李耿佳。他给消费者一些建议——

确认房主真实身份

产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主要有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意。

“买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。”李耿佳介绍，对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。

李耿佳提醒，在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

确认房主拥有完全产权

在交易过程中，确认房主拥有出售房屋的合法完全产权非常必要。

根据民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

“建议买房必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。”李耿佳介绍。

明确双方权利义务及违约责任

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。

“为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。”李耿佳提醒，目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。因此，合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

及时办理房屋过户手续

在实际交易中，买卖双方可能会约定延期过户。

业内人士介绍，此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。

“此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。”李耿佳提醒，千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。