买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

关于房屋买卖的那些事儿

今年5月28日是民法典颁布三周年纪念日。同时，今年5月，也是第三个民法典宣传月，此次宣传月活动主题为“美好生活·民法典相伴”。

据了解，民法典是新中国历史上第一部以“法典”命名的法律，被誉为“社会生活的百科全书”，其中规定与每个人的生老病死和衣食住行都有很大关系。

在房地产方面，民法典对房屋买卖相关的法律规定也做了重大修改。下面，就市民关注度比较高的问题，我们一起来了解下。

未办理登记的不动产买卖合同有效吗？

解答：不动产物权的变动必须经过登记才能生效，但是，买卖合同的效力与是否办理登记没有必然联系。没有办理登记的结果只是物权不发生变动，但买卖合同是有效的。未办理登记，如果买卖合同已成立并且生效，那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行，卖方要向买方承担违约责任。

法律依据：民法典第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

不动产预告登记

有什么作用？

解答：民法典规定预告登记的目的在于保障权利人将来能够顺利办理不动产过户登记，获得房屋等不动产的所有权。在房屋办理过户登记前，买家可以通过预告登记限制卖家将房屋过户给其他人，保障自己未来能够获得房屋所有权。同时，民法典也对买方的权利作出了限制，买方在申请了预告登记后应当及时申请正式登记，如果在预告登记90日后买方仍然没有申请办理过户登记，那么预告登记失效。

法律依据：民法典第二百二十一条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

二手房可以“带押过户”吗？

解答：传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。

法律依据：民法典第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定办理。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房子产权到期怎么办？

解答：“产权”包含两个部分：房屋所有权和土地使用权。众所周知，我国实行土地国有制，私人并不拥有土地所有权，在国有土地上建造房屋，需首先取得国有土地使用权的出让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的最高年限为70年。因此，目前市场上所谓“住宅70年产权”，一般是指住宅的土地使用权期限。按照相关规定，土地使用权到期后，需要续期或者由国家收回使用权。

需要注意的是，部分业主以为“70年产权”是自购房之日算起，实则不然。按照目前规定，商品房土地使用权年限是自开发企业拿地之日（即国有土地使用权出让合同约定日期）算起。因此，无论是购买一手房或是二手房，购房时都要看清土地出让年限。

法律依据：民法典第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。