购房 课堂

买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

买房对每个人来说都是大事，但假如所购买的房子“烂尾”了，购房者的权益该如何保障？

日前，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“批复”）公布，并自2023年4月20日起施行。

对此，业内人士表示，最高法商品房问题批复体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人（即购房者）的权益，有利于房地产行业的健康发展，也有利于社会稳定发展。

首次明确业主债权优先权

业内人士表示，《批复》中最大的变化在于对购房者物权和债权的保护。在房屋交付请求权方面，《批复》相比最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（下称《规定》），对购房者权益保护的条件有所倾斜。

此前《规定》曾明确，在金钱债权执行中，买受人（购房者）对登记在被执行的地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

而此次批复最大的进步就是首次明确了购房者债权优先。有些业主在之前的诉讼中会卡在首付比例是30%左右问题上，因为之前规定有50%的门槛。新的司法解释允许购房者在一审法庭辩论终结前支付剩余价款（从而实现交付请求权优先），是结合当前的房地产行业背景，在物权上予以了消费者更大的保护。

“烂尾楼”业主可优先退款

据了解，批复已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。

批复内容可以归纳为：商品房消费者主张交付房屋或者返还价款的权利最优先，优先于建设工程价款，优先受偿权、抵押权；最重要的一点，文中提到，以居住为目的购买的房屋烂尾了，且没有交付可能的情况下，买房人可以申请退款，款项优于银行抵押权等。

批复原文称，建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权，及其他债权的，人民法院应当予以支持；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的，人民法院应当予以支持。