买房是件大事。不少人是第一次购房，对于买房的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

买了房，等到约定的期限时，却发现开发商还不能交房。

实际上，在商品房交易市场中，开发商逾期交房的现象很常见。司法实践中，很多房屋买卖合同纠纷都是由于开发商逾期交房导致的。

那么，碰到逾期交房，购房者该怎么处理？对此，福建一脉律师事务所律师李耿佳给出建议。

建议一：与开发商先协商

碰到逾期交房的情况，购房者可以与开发商先协商。

如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，购房者可根据自身情况继续履行合同，或在开发商协助下解除合同并办理退房手续。购房者如果选择继续履行合同时，按照民法典的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

“购房者如果选择解除合同，可以同时主张违约赔偿，即可以要求开发商退还自己所付购房款项及相应利息，并承担违约责任。”李耿佳介绍。

建议二：行使约定或法定解除权

约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成立时，解除权人可以解除合同。而对于法定解除权，根据民法典规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

李耿佳介绍，根据以上规定，在开发商延迟交房时，一种是在法定或当事人约定期限内行使合同解除权，无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。另一种是在对方当事人催告后的合理期限内行使，即法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在“合理期限”内不行使的，可以视为其放弃解除权的行使。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对“合理期限”进行了明确：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

建议三：擅自断贷不可取

开发商逾期交房，甚至有的项目烂尾后，一些购房者选择了断贷。

对此，李耿佳提醒购房者，擅自停止偿还贷款行为不可取。开发商延期交房，是违反了商品房买卖合同的约定，与银行无关；购房者和银行之间存在借款关系，未经银行同意，购房者单方面停止偿还贷款，属于违约行为，会被银行列入征信黑名单，更严重的可能会被银行起诉，要求拍卖房产。

“但如果开发商延期交房，购房者已经具备了解除合同权利的，可以向法院起诉解除买卖合同，同时解除贷款合同，法院判决支持后可以停止偿还银行贷款。”李耿佳表示。