买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

“我有套房子，正在出租。最近想卖掉，听说法律上有承租人享有以同等条件优先购买的权利及‘买卖不破租赁’等规定，不知道该怎么处理？”最近，市民蔡女士打进本报热线电话82003100咨询。

那么，承租人优先购买权利具体指什么？什么是“买卖不破租赁”？

承租人享有

以同等条件优先购买权

现实生活中，正在出租的房子准备出售，房东要不要通知租客？租客又享有什么权利呢？

根据民法典第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但房屋按份共有人行使优先购买权或出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

那么，出租人履行通知义务后，承租人在多少时间内享有优先购买权？根据民法典规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

从以上法律规定可知，在同等条件下，对于出租人出售的房屋，承租人享有优先购买权。如果出租人在出卖租赁房屋之前，没有在合理期限内通知承租人，必将侵害承租人的优先购买权，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

需要注意的是，如果购买的人是房屋按份共有人或者是出租人的近亲属，按份共有人和近亲属的购买权优先于承租人。

买卖为何不破租赁？

据了解，“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。

根据民法典第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

也就是说，“买卖不破租赁”，出租人将房屋卖给第三人的买卖合同有效，但是在承租期内出租人将房屋出售给第三人并不影响承租人的权利。

不过，该原则的适用存在例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

因此，承租人需要注意的是，“买卖不破租赁”是有条件的，租赁行为原则上应发生在相关影响物权变动的行为之前。