业内：背后风险需注意
“我拍下一套位于池店的法拍房，成交价格和市场的报价每平方米差了3000元，感觉挺划算的。”市民蔡先生最近拍了一套法拍房。
记者了解到，今年以来，法拍房的市场关注度持续提升。与二手房相比，法拍房的价格往往更为优惠，吸引了众多购房者的关注。
那么，法拍房对于普通购房者而言，优势及风险有哪些？要买法拍房，有哪些细节需要关注？
法拍房成交活跃
法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”。通常情况下，当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下不动产进行拍卖，以拍卖所得款项来偿还债务。
“我最近通过一些平台看了几套法拍房，如果有合适的，也准备入手。”市民郭先生说，之所以想买法拍房，主要是价格便宜。
郭先生介绍，在网络平台上，他看中晋江中心市区一套装修好的房源，面积约100平方米，起拍价93.6万元，折算下来价格约9400元/平方米。“我也向二手房中介了解过，目前，该小区装修好的二手房，价格约为1.3万元/平方米。”
记者看到，在一些社交平台上，有关法拍房的话题引发网友热议，从购买流程到出价攻略，再到避坑指南，都有相关经验帖。在社交平台的火热推动下，远低于市场价格的法拍房走入人们视线。
来自中指法拍数据库监测，截至9月底，2024年前三季度全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计57.5万套，累计成交拍品数量约12.5万套，总成交金额2363.7亿元；较2023年12.04万套增加约3.4%。
法拍房背后有何风险
“相较于市场成交价，法拍房往往在价格方面有明显折扣。主要是由于抵债资产处置通常具有时效要求，买方具有较强的议价能力。”晋江二手房业内人士曾思程介绍。
法拍房以其价格优势吸引着众多购房者的目光。然而，看似诱人的法拍房背后，却隐藏着一定的风险。
“购买法拍房，购房者需承担一定风险，比如说税费问题、房产清场困难、评估价格偏高、过户手续复杂等。”曾思程说。
曾思程介绍，一些法拍房税费承担主体不明，计算方式复杂，购房者可能在成交后才发现自己要承担额外的税费，包括契税、个人所得税、土地增值税等，甚至还要补缴原业主未缴的税费。“有的购房者不清楚这部分的隐性费用，导致购房成本过高。”
在法拍房隐含的多重风险中，清场问题是不少购房者关注的问题。“有的法拍房一直被原业主及其家人占用，或者此前已经签署了有效租约，这会导致购房者虽然拥有房屋所有权，但无法立即入住。特别是当租约期限较长或租金较低时，清场问题尤为复杂。尽管购房者可以通过法律途径解决，但耗时耗力。”曾思程介绍。
此外，法拍房可能面临产权纠纷、产权烦琐、无房产证或未办理房产证等问题，这会导致过户困难甚至无法过户。
“如果市民要购买法拍房，建议要对法拍房的相关信息重点了解，最好是实地去看样。必要时，还可以请教专业人士。”曾思程建议。
购买法拍房 哪些问题要关注？
问题1：购买法拍房应重点关注哪些事项？
答：重点关注拍卖公告、拍卖须知和调查表所载明的以下信息：竞买人应当具备的资格或者条件；拍卖物已知及可能存在的瑕疵，包括标的物现状，有无抵押、租赁；是否毛坯或精装修；是否存在水、电、物业管理等欠缴费用（需由买受人自行承担），具体费用竞买人可于拍卖前至相关单位自行查询。
竞买人在拍卖前可仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，建议亲临展示现场，实地看样。
问题2：保证金的数额如何确定？如未竞买成功，保证金如何退还？如悔拍，保证金是否退还？
答：拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院在起拍价的5%至20%范围内确定。
拍卖成交后，买受人预交的保证金冲抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应于三日内退还竞买人。
经过竞价拍卖成交后，买受人反悔不交纳尾款的，从所交纳拍卖价全款中扣留本次拍卖标的所确定的保证金不予退还，扣留的保证金依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务及与拍卖财产相关的被执行人的债务。竞买人反悔不交纳尾款导致人民法院重新拍卖的，原买受人不得再次参与竞买。
问题3：起拍价如何确定？如何缴纳拍卖物的价款？
答：人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。确定参考价前，应当查明财产权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。
网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的70%。
拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。一般是拍卖结束后15天内汇入。