“晋江万科业主质疑物业强制收取增值服务费”追踪④

本报记者 陈青松 陈巧玲

昨日下午，泉州市中级人民法院（以下简称“泉州中院”）公开庭审了晋江万科金域滨江6名业主（其中有两对夫妻）不服晋江市人民法院（以下简称“晋江法院”）一审判决案。

业主诉求，二审法院依法撤销晋江法院判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，即解除与厦门万科物业签订的《前期物业服务之增值服务协议》（以下简称“增值服务协议”）；物业立即退还各原告已支付的增值服务费。

庭审中，厦门万科物业认为，增值服务协议与前期物业服务协议是一个整体，性质上均属于物业服务合同。个别业主要求解除该协议，没有法律依据。

该案一审判决获得多方关注。记者从业主处获悉，泉州4名民商事资深律师加入支持业主上诉行列，包括福建一脉律师事务所律师李耿佳、福建杰斐逊律师事务所律师洪育虹、福建坚韧律师事务所律师谢浩、福建学行律师事务所律师朱永坚，公益代理二审诉讼。

昨日，泉州中院未当庭宣判。关于本案的进展，本报还将持续关注。

业主上诉：

有权单独要求解除增值服务协议

今年4月，晋江法院对该案作出一审判决，驳回业主诉讼请求。对此，6名业主均表示不服，提起上诉。

业主胡先生认为，物业增值服务并不是小区所有业主都需要的，业主应该有选择权。

李耿佳律师认为，一审法院认定增值服务协议所约定的内容是针对小区业主，管理、维护物业服务区域内的业主共有部分的事实存在错误。“就本案而言，案涉小区的增值物业服务并非基础性物业服务，其实质是委托服务，业主是否需要增值服务，以及需要的频次、种类均有所不同。对于该增值物业服务部分，应由业主根据自身需要、结合实际情况，自主选择决定签订及解除与否。”

“这个案件比较典型。”洪育虹律师表示，增值服务协议具有特异性、专属性，与前期物业协议的普适性、公共性不同，两者的解除要求应当有所区别，不宜捆绑认定。业主增值服务协议的解除标准，应以《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第九百三十三条的标准适用为宜，即应赋予业主对未约定服务期限的增值服务合同享有任意解除权。这样更能平衡业主与物业的法律关系，以防物业单位滥用其强势合同地位，通过前期签订增值服务协议的方式绕过监管部门的监督、管理，侵害业主的利益。

业主代理律师均表示，无论是从案涉增值服务协议的性质，还是从签订案涉增值服务协议的过程，或是以小区业主的自身需要出发，各业主有权单独要求解除案涉增值服务协议，无需以全体业主或业主委员会的名义要求解除案涉增值服务协议。

厦门万科物业：

请求驳回业主全部上诉请求

在二审庭审中，厦门万科物业诉讼代理人提交答辩状，请求泉州中院维持原判，并驳回上诉人全部上诉请求。

厦门万科物业认为，增值服务协议与前期物业服务协议是一个整体，性质上均属于物业服务合同。从形式上看，增值服务协议名称上即属于前期物业服务合同的一部分；从签订时间上看，二者是同一时间签订的，上诉人在签订时已知悉两份协议的关系；从内容上看，约定增值物业服务内容是针对小区业主，管理、维护物业服务区域内业主共有部分，且协议第三条明确的相关内容，均能够认定增值服务协议是前期物业服务协议的补充协议，是不可分割的组成部分。

厦门万科物业认为，既然增值服务协议属于物业服务合同，该协议的履行不仅涉及个别业主的正当权益，更涉及整个小区全体业主的切身利益，在案涉小区全体业主就该协议继续履行或解除未作出决议的情况下，个别业主要求解除该协议没有任何法律依据。

事件回顾

● 2023年6月，多名晋江万科金域滨江一期业主向本报反映，该小区物业——厦门万科物业强制让业主签订增值服务协议，并连续多年收取物业增值服务费用。业主要求取消增值服务协议。（详见本报2023年6月29日报道）

● 2023年8月，晋江万科金域滨江业主将厦门万科物业起诉至晋江市人民法院。业主诉求：解除与厦门万科物业签订的增值服务协议；物业立即退还各原告已支付的增值服务费。（详见本报2023年8月22日报道）

● 2023年11月，晋江万科金域滨江小区业主起诉厦门万科物业物业服务合同纠纷一案，在晋江法院青阳法庭公开开庭审理。双方争议焦点为原告是否有提起解除增值服务协议的主体资格、原告要求解除增值服务协议是否有法律依据等。由于分歧较大，双方都不接受调解。（详见本报2023年11月15日报道）

● 2024年4月，晋江法院作出一审判决，驳回业主诉讼请求。法院审理认为，增值服务协议是对前期物业服务合同的补充约定，属于前期物业服务合同的组成部分，6名原告无权单独提出解除增值服务协议。（详见本报2024年4月20日报道）