买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

二手房交易流程长，规则复杂，且存在不确定的房屋权属、租赁和抵押等普通消费者无法辨别的风险。

那么，作为普通的消费者，在购房前要注意哪些细节，才能避免风险的产生呢？就此，本报记者采访了福建一脉律师事务所律师李耿佳，给出一些建议——

是否设立居住权？

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国民法典》增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。

“鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。”李耿佳建议，如果设立了居住权，购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

出售前是否已出租给他人？

鉴于“买卖不破租赁”原理，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果已经出租给他人的，购房者即便已经购买了该房屋，也必须等到该租赁合同期限届满后才能入住。

李耿佳建议，购房者在购买二手房时，必须要让房东在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人；违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。

是否存在查封或抵押情形？

考虑到二手房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。

“因此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。”李律师建议，对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的这段期间，购房者在购房合同中要求房东承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

学区名额是否已经使用？

为了让孩子享受到优质的教育资源，不少家长购买了学区房。

“购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区名额。同时，建议购房者在签订合同时要求房东在合同中承诺其未使用该房屋的学区；违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。”李耿佳建议。