买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

物业管理是社会治理最敏感的“末梢神经”，直面的是市民的切身利益和体验感受。但在现实生活中，业主和物业之间难免也会产生一些矛盾，陷入“服务不满意——不交物业费——降低服务质量”的恶性循环里。因此，近年来，发生了不少涉及物业费纠纷案件。

这期买房课堂，我们特邀请福建一脉律师事务所律师李耿佳，从法律的角度，聊聊关于物业费的那些事儿——

问题一

民法典第九百四十四条第一款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

“如果业主以未入住的理由不交物业费，一般不会得到法院的支持。”李耿佳介绍，小区物业服务费并非只针对个人，主要是公共性服务收费，包括电梯、管道等公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。商品房已经竣工，房屋一旦交付给业主，无论业主是空置未装修还是其他原因没有入住，只要物业公司提供了物业服务，业主都应当交物业服务费。“不过，在一些城市中，部分物业服务合同对空置房的物业费有相应的减免约定，此种情形，业主可主张按约定减免。”

物业服务不到位，可以减免物业费吗？

问题二

生活中，由于业主对物业服务不满意，因此拒交物业费。

根据民法典第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

“具体来看，不满意可以分为局部瑕疵或者重大瑕疵。”李耿佳介绍，局部瑕疵服务不能拒交物业费。物业服务针对的是全体业主和整体区域，具有公共性和整体性。业主若认为物业公司提供的物业服务存在部分垃圾清理不及时、公共区域照明灯及监控设备损坏未维修等局部瑕疵而拒交物业费，可能会导致物业服务企业经费不足、运营不畅，从而损害正常交费的多数业主的利益，因此出于公共利益考虑，业主不能以物业服务存在局部瑕疵为由而拒交物业费。重大瑕疵服务可适当减免。如果物业服务存在安保、卫生等方面重大瑕疵的，法院会支持业主适当减免部分物业费的主张，以鞭策物业公司改进服务水平。业主平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出裁判。

擅自涨价，可以拒绝支付上调部分物业费吗？

问题三

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。

李耿佳介绍，提高物业费收费标准，本质上属于合同变更的范畴，其属于应由全体小区业主共同决定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。依照法律规定，物业公司应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后才能成功调价。

业主没交物业费， 物业是否可以停水停电催缴？

问题四

民法典第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

“按照法律规定，如果业主没有交物业费，物业不可以对没交物业费的业主进行停水停电。”李耿佳介绍，业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁。即使物业管理合同约定了欠交物业费时物业公司可以对其停水停电的条款，也应视为无效条款，物业公司不得依据该约定对业主实施停水停电措施，造成业主损失的还应进行赔偿。