购买二手房，如果卖家进行了居住权登记，那对于买家来说，可能出现买了房却住不了的困扰，甚至会引发与居住权人、卖房人之间的纠纷。

律师表示，居住权是民法典新增设的一种用益物权。是否存在居住权？居住权的具体情况将直接影响到买房人的权益。

在此，律师提醒，为了避免后续可能引发的纠纷，买家在购买二手房前，除了核实该房屋现状、抵押情况、出租情况等基本情况外，还需重点查询该房屋是否设有居住权。

疑问

什么是“居住权”？居住权是指权利人为了满足生活居住需要，依据合同约定或者法律规定，在合同约定或者法律规定的期限内，占有、使用、享受房屋的权利。

“居住权是民法典新增设的一种用益物权，区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，居住权的权能为占有、使用，不具备收益权能。”福建一脉律师所律师李达娜介绍。

对于居住权的设立，根据民法典第367条规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”第368条规定：“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”。

“在二手房交易的过程中，如果房子设置了居住权，就容易产生纠纷。”李达娜介绍，买家确实买到了已经进行居住权登记的房子，要先考虑进行居住权登记当事人的情况，一般需要满足该当事人的居住需求。

买房前切记查询居住权情况

提醒

那么，如何规避买到已经进行居住权登记的房子？

“在二手房买卖前，除了核实该房屋现状、处分权、抵押情况、出租情况、户籍登记等基本情况外，还需重点查询该房屋是否设有居住权，这关系到买房目的是否能实现。”李达娜介绍。

据了解，查询居住权情况主要方式：（1）该房屋所在地的不动产登记中心查询居住权登记情况；（2）向中介、卖房人仔细询问、调查，看房时注意房屋使用情况；（3）条件允许的，可向居委会、物业、邻居询问、核实情况。

另外，李达娜提醒，买卖合同中增加卖方陈述和保证条款并约定违约责任，即卖方陈述并保证该房屋未设立居住权，如有违反，视为根本性违约，约定清楚违约后果和责任。

“若愿意买入设有居住权的房屋，仍需核实居住权登记信息和设立居住权的依据（合同、遗嘱或法院生效判决），关注居住权的期限、是否可以出租等。”李达娜介绍。