买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

在一些二手房交易过程中，买主可能会发现，房子此前已被原来的业主出租，租赁合同还未到期。

那么，在房屋租赁合同未到期的情况下，买主是否可以要求承租人搬离？这种情况合不合法？碰到这样的情况，买主应该怎么处理？

何为“买卖不破租赁”？

“买卖不破租赁”是民法上的一个重要制度。

福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍，在房屋交易领域，“买卖不破租赁”的基本含义是房屋在租赁关系存续期间的买卖交易，对租赁关系不产生影响，原租约继续有效，房屋买受人不能以其已成为租赁房屋的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁房屋。

根据民法典第725条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

李耿佳介绍，简单来说，出租人和承租人一旦订立了房屋租赁合同，那么，在房屋租赁期间，出租人出售租赁房屋后，新业主取得该房屋的所有权，但在该租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，新业主有义务继续履行原租赁合同，不得以房屋买卖为由破坏原有的租赁关系，也就是说，即使房子卖了，房东也不能把租客赶走。

“买卖破租赁”有哪些情形？

一般情况下，房屋租赁合同受到“买卖不破租赁”原则的保护，租赁房屋的买受人（即新业主）必须继续履行原业主所签订的租赁合同，但是在特殊情况下，买卖也是可以打破租赁的。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，以及房屋在出租前已被法院依法查封的，不受该原则的限制。

李耿佳介绍，关于这两种例外情况，通俗的解释是，一是抵押权在前、房屋租赁在后的情况下，“买卖不破租赁”原则不能对抗抵押权的实现，即当原业主无力还款时，抵押权人通过变卖该房屋来实现抵押权，新的房屋买受人是不受原租赁合同限制的，其可以取得该房屋的所有权并实际占有。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受“买卖不破租赁”规则的影响。当然，除此之外，当事人（出租人、承租人）对该房屋的租赁关系另有约定的，也可不受该原则的限制。

提醒：

买房前应先了解

房屋有无出租

在“买卖不破租赁”这一原则的基础上，房东出售房屋应当提前告知承租人，保障承租人在同等条件下的优先购买权。

此外，房东还应当将房屋租赁情况如实告知购房人，提前避免房屋买卖后引起的交易、租赁纠纷。对于承租人来说，但凡签订了租赁合同且在合同期内，即使房屋买卖，也可以拒绝搬出。

李耿佳提醒，对于购房者来说，买房前要充分了解房屋是否出租、租约是否到期，避免出现买了房自己却住不进去的情况。