孩子明年就要上小学了，可是去年买的学区房，原来的业主却迟迟没有将户口迁出。最近这几天，遇到这件事的市民吴女士很心烦。

福建一脉律师事务所律师李耿佳表示，根据民法典相关规定，原有户口未迁出会影响买受人的利益。业主已经违反合同约定，应该承担相应的违约责任。

李耿佳建议，市民在购买学区房时，除了要求卖方承诺入学名额未被占用和明确户口迁出时间外，还要特别设置违约金条款，以避免产生类似的纠纷。

案例

孩子要上学 原业主不迁户口

去年7月，吴女士在二手房中介的介绍下，花了100多万元在晋江中心市区买了一套学区房。

“我和老公都在晋江一家企业工作，孩子明年就要上小学了。”吴女士说，考虑了很久，为了孩子读书，才决定提前准备，在晋江中心市区买房。

当时，谈好了价格之后，吴女士就和房子的业主签订了买卖合同，并付了首付款。

“中介和业主都和我说，那套的房子学区名额还没有用过，不过，户口还没迁出去。”吴女士说，为了确保自己的孩子明年能读书，她在合同中添加了业主要在今年6月份前迁出去。

“一开始，业主说没问题，我们也很相信他。”吴女士说，但是，等到二手房贷款都已经办下来之后，她准备去迁户口，被派出所民警告知对方户口还没迁出去。

吴女士说，从今年年初到现在，她和业主多次沟通，但是直到现在，对方户口还没迁出去。“对方就是以做生意忙为借口推脱。如果再这样拖下去，我们也就只能走法律途径。”

律师

卖家违反合同约定 应承担相应违约责任

李耿佳介绍， 根据民法典第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

“在这起纠纷中，原有户口未迁出必然影响买受人的利益。”李耿佳表示，按照双方签订的合同条款，原来的业主已经违反了相关的约定，应该承担相应的违约责任。

另外，李律师表示，在这起纠纷中，户口迁出即“人户分离”问题属于公安机关户籍部门主管范围，系行政管理范围，不属于民法调整的范围，不属于人民法院的民事诉讼审理范围。

“如果走法律诉讼途径，吴女士要求出卖人迁出房屋名下的户口，法院一般不予支持。”李律师表示，吴女士可以依照户籍管理规定，向公安机关主张权利，要求对方将户口迁出。

建议

可设置违约金条款

为了能让孩子上名校，不少家长购买了学区房。然而，在学区房火热的同时，“二手学区房原来业主不迁户口”等问题也时有发生。那么，对于家长来说，如何避免此类问题的产生？

李耿佳建议，想要购买学区房的家长，要了解清楚当地的入学政策，购房前可向当地教育局查询清楚招生政策以及学校对学位的特别规定。在购买前，还应让原来的业主配合到户籍部门查询房屋涉及的户口信息，核实清楚该房产的学位的具体使用情况，如该学位是否已经被占用，是否有锁定使用年限等。核实房屋交易后相关户口能够顺利迁出。

“为了避免纠纷的产生，在签订房屋买卖合同时，可在合同中要求卖方做出承诺，承诺入学名额未被占用，没有案外人户口等，并设置违约金条款。”李耿佳建议，而且，买方可以在合同条款中提高违约金额，以敦促卖方履行合同。