本报记者 蔡斯洵 丘天
今年晋江两会期间，本报推出特别策划——“AI老皮特攻队跑两会”。昨日，该栏目邀请晋江市人大代表、青阳街道办事处主任蔡少林，一同探讨在开展“城市更新”的过程中，晋江如何激活中心城区最大动能。
主持人：晋江两会明确提出加快城市更新步伐，青阳街道作为中心城区核心片区，在“实施城市更新专项规划”中，将重点突破哪些关键领域？
蔡少林：青阳街道始终牢记中心城区使命任务，将城市更新作为践行“人民城市”理念的关键抓手，紧扣晋江两会部署要求，以打造“全省一流街道”为目标，统筹空间重塑、功能升级与民生改善，全力在城市更新专项行动中当先锋、作示范，让老城区焕发新活力。重点实施专项规划，聚焦三大任务：一是片区更新，构建“三心两轴多点”城市规划图，以中心城区片区更新省级样板工程为牵引，建立主客共享的“超级街区集群”运作模式，因地制宜整体推进片区更新工作，打造多个具有文化辨识度的城市空间新地标，并构建“政府、企业、社区、商户、艺术家、居民”共建共治共享的街区治理新格局。二是产业升级，青阳的土地空间有限，传统的大拆大改发展路径难以行得通。我们将盘活利用低效用地和业态提升两大工程融合推进，以“退二进三”和“三旧改造”为主要抓手，拓宽现代服务业、高新技术产业发展空间，建成金悦中心创意产业园、美达文创园等大型商贸综合体，力争实现三产跃升。三是民生改善，围绕群众关切的教育、医疗、养老等问题，加大投入力度，推进一批民生实事项目建设，如新建扩建中小学幼儿园、引入专科医院、建设省级嵌入式养老服务中心、增设停车位和电动车充电桩等，有效提升公共服务水平，让城市更新成果惠及更多群众。
主持人：作为全省首例居民出资自主更新项目，“阳光里”从征集民意到封顶验收形成了完整闭环，这一过程中最核心的创新机制是什么？有哪些可复制推广的实操细节？
蔡少林：最核心创新机制是首创了“政府引导、业主出资、共商共治、自求平衡”模式，通过“模拟征收”方式，全面调动群众的积极性、主动性，实施更新不增容的“微减容式”改造，破解传统征收安置难题，实现“谁出资、谁受益”的良性循环，最终实现从“三无”到“三有”小区转变，成功打造福建省首例居民出资自主更新项目。
可复制推广的细节，总的来说是制定了一套市场化创新机制，为主有四方面：一是决策机制——“模拟征收”：项目启动前，先与业主签订附带生效条件的协议，当签约比例高于90%时协议才生效，否则项目终止。这套方法通过“少数服从多数”的民主原则解决了一些难题。二是产权机制——“土地重征并出让”：针对无产权房难题，政府先将土地收储，再带条件公开出让给开发商，业主以定向定价方式回购，最终获得70年完全产权商品房。三是成本机制——“谁受益，谁出资”与“自求平衡”：改造资金由居民承担主要部分，政府通过返还部分土地出让金等方式支持。项目经精密测算，总收入略高于总支出，实现了地块内资金平衡。四是实施机制——“共商共治”贯穿全程：通过业主大会等形式，将“问需于民、问计于民、问效于民”贯穿始终，推动居民思想从“要我改”变为“我要改”。
主持人：城市更新不仅是空间改造，更是民生改善。青阳街道在推进老旧小区改造、公共服务配套完善等方面，如何让群众切实感受到变化？
蔡少林：主要是从“有”到“好”，让变化触手可及。
一是创新改造模式。实施老旧小区“三步走”更新路径，从最开始的基础设施改造着手，逐步总结经验、升级模式，最终探索出“改管运一体化”的实施路径：一方面，通过“先享后买”，为27个小区先行免费提供物业管理服务，推动物业费收缴率稳步提升。另一方面，创新“商业反哺物业”模式，以商业盈利保障物业可持续运营，真正实现了老旧小区可持续的改造管理提升。
二是推动服务落地。聚焦服务管理水平和居住品质提升，联手愿景佳园实施永丰里3.0完整社区建设，落地“城市更新展馆”“社区营造共建中心”等项目。聚焦居民所需所求，将小区闲置地块改造为邻里“小菜园”，既整治小区环境，又丰富居民生活方式。聚焦老旧小区普遍突出的停车难题，推出“循环式”车位改造法，形成“资金投入—车位建设—收益反哺—持续升级”的良性闭环。
主持人：针对瑞光路夜市规范经营、社区公共空间不足等居民关切，城市更新过程中是如何兼顾不同群体需求、实现多方共赢的？
蔡少林：核心是积极回应居民诉求，寻求多方共赢。主要从三方面入手：一是建立“五共”协同机制。通过“共谋、共建、共管、共评、共享”模式，串联政府、社区、商家、居民等多方主体，破解利益诉求分歧。二是精准回应群体关切。一方面规范夜市经营，改造瑞光路夜市基础设施，引导摊主成立自治管理小组，实现“自我管理、维护环境”；另一方面增加公共配套，盘活闲置角落打造“口袋花园”，改造老旧站点建成“共享会客厅”，为居民提供休闲交流、创业辅导的多元化场景。三是推动业态共生发展。引入台湾团队开展“陪护式”服务，打造“拾光汇”品牌，平衡夜市经营与日间商铺利益，通过规划引导、时段管控、环境共治，让夜间经济与传统商贸互补共赢，留住城市烟火气。