市民蔡先生：交房入住已经两三年了，但开发商却迟迟未给我们办不动产权证。我们多次与开发商沟通，均被以各种理由推托。请问，开发商逾期办证，违约金该如何确定？

福建君伟律师事务所主任律师张军伟：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或法定期限内未能办理房产所有权登记，且无法证明是由于第三人或不可抗力导致的，出卖人应当承担违约责任。若合同对逾期办证违约金有明确约定，原则上按约定执行；若合同未约定或约定不明，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

另外，当出卖人认为约定违约金过高，请求法院调整时，法院会综合考虑违约行为的主客观过错、合同实际履行情况、当地经济发展水平等因素，做出合理判定。

提醒购房者，在签订购房合同时，应仔细审查合同中关于办证期限和违约责任的条款，明确双方权利义务；若遭遇逾期办证情况，要及时通过书面催告等方式保留证据，必要时通过法律手段维护自身合法权益。