买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

日常生活中，房屋质量是购房者关注的焦点。当房屋超出保修期出现质量问题，开发商是否担责，困扰着众多业主。律师提醒，购房时要细研合同保修条款，明确开发商责任与期限；房屋交付时认真验收，有问题及时要求整改；保修期内房屋出现质量问题，及时报修并留存记录，以便在质量纠纷中更好地维权。

房屋质量问题频出 保修期后责任成谜

在房屋质量纠纷里，超出保修期后的责任认定常引发争议。从各地法院判决案例看，即便房屋过了保修期，开发商也未必免责。以管道漏水和外墙脱落为例，法院会依不同情形裁决。

去年，江苏徐州张女士家中卫生间天花板严重漏水，涂料脱落，部分电器受损。经检测，是楼上住户卫生间暗埋管道裂缝所致。张女士房子2018年交付，按《建设工程质量管理条例》，给排水管道保修期2年，早已超出。开发商以保修期已过拒赔，张女士无奈起诉。法院审理认为，虽管道过保，但裂缝非业主使用不当或自然损耗，而是管道本身质量瑕疵。房屋作为长期使用商品，开发商应保证合理使用期限内管线达标。虽法律未明确建筑工程合理使用年限，但法院参考同类情况，认定管道未超合理期限，判决开发商承担张女士房屋维修及电器损失赔偿。

另一起案例发生在成都青羊。该地某小区居民楼外墙瓷砖脱落砸伤行人李先生。该小区2015年建成交付，外墙保修期5年，事发时已超保2年。李先生将开发商和物业公司告上法庭。法院查明，瓷砖脱落是施工粘贴不牢，属质量问题。虽已过保，开发商作为建设方仍应担主责，物业公司因巡查失职承担20%补充赔偿责任，最终开发商承担李先生80%损失赔偿。

法律依据明确界定

保修期与保质期有别

依据《建设工程质量管理条例》第四十条，正常使用条件下，建设工程最低保修期限有明确划分：基础设施、地基基础和主体结构工程，为设计规定的合理使用年限；屋面防水、有防水要求区域防渗漏为5年；供热供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气、给排水、设备安装和装修工程为2年；其他项目由发包方与承包方约定。保修期自竣工验收合格起算。

但保修期不等于保质期。《商品房销售管理办法》第三十五条规定，商品房交付后，买受人若认为主体结构质量不合格，可委托检测机构核验。经核验确属主体结构问题，买受人有权退房，开发商依法赔偿损失。即无论是否过保，主体结构有问题，开发商都责无旁贷。此外，保修期内若开发商故意拖延维修，或维修后问题反复，导致保修期过了，开发商同样担责。民法典第六百一十七条表明，交付的房屋不符合质量要求，买受人可依相关规定要求开发商担责，即便保修期过了，交付时就存在的隐蔽质量瑕疵，开发商也需负责。

提醒▲ 购房时应仔细研读保修条款

福建一脉律师事务所律师李耿佳指出，房屋超出保修期出现质量问题，业主应先通知物业公司，保留照片、视频、维修记录等证据。问题严重的，委托专业检测机构确定原因和责任主体。确定是开发商责任的，先协商，不成可向建设行政主管部门投诉调解，必要时向法院诉讼，诉讼中要提供充分证据证明问题与开发商有关。

同时，李耿佳提醒，购房时要仔细研读保修条款，明确开发商责任期限；房屋交付认真验收，有问题及时要求整改；保修期内房屋出问题及时报修并留记录，如此才能在房屋质量纠纷中更好地维权。