购房课堂

买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

在二手房交易中，如果遭遇卖方“一房二卖”，买家就会遭受损失。那么，在二手房交易中应如何规避此类风险，让买卖双方都安心呢？

律师表示，预告登记是法定不动产登记类型，是保护合法权益的有效手段。在二手房交易中，由买卖不动产协议的双方当事人申请预告登记，不仅可以防止“一房多卖”，还可以防范其他风险。

什么是预告登记？

根据民法典第二百二十一条规定， 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

“现实生活中，预告登记具有很强的约束力，可以有效保障将来实现物权，防止‘一房二卖’。”福建一脉律师事务所律师李耿佳介绍，申请预告登记后，法律规定未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力，这一规定使卖房人违背预告登记内容的处分行为无效，从而确保购房人顺利“预转本”获得不动产权。

办理预告登记有何作用？

那么，对于买卖双方，特别是对于买方来说，办理预告登记能起到什么作用？

李耿佳介绍，办理预告登记后，能够防止不利于购房人请求权的任何物权变动的发生。具体来说，可以起到以下三个方面的作用：

一防“一房多卖”。“一房多卖”的情况下，各个买房人处于相互竞争关系中，都希望把房产过户给自己。如果有人办理了预告登记，根据预告登记的效力，在预告登记期间，不动产登记机关不会办理其他人的房产过户申请。办理预告登记后，就保障了权利人独自请求房产过户的权利，排除其他人办理房产过户，可以在“一房多卖”的竞争关系中胜出。

二防“他案争议”。办理预告登记以后，案外人可能申请司法机关查封，作为买受人来说，由于已经办理了预告登记，可以根据法律规定，向执行法院提执行异议，请求解除法院的查封，预告登记效力也可以较好防范被司法查封的风险。

三防“抵押负债”。根据相关规定，办理预告登记以后，未经预告登记权利人的同意，房产无法再行办理抵押登记，即便违法办理了抵押登记，也不发生物权效力。那么，这时候就可以有效防止购买的房产被抵押。