在3·15消费者权益保护日这个特殊的节点，二手房交易中的诸多问题备受关注。二手房交易对于购房者而言，不仅涉及巨额资金的投入，更关联着未来长期的居住生活品质，任何一个环节都不容懈怠。为助力广大消费者避开交易陷阱，切实维护自身合法权益，以下将为您全面梳理二手房交易全过程中买卖双方必须掌握的关键事项。

交易前 买卖双方各有准备

对于出售方来说，深入了解晋江市房屋限售的相关政策规定是迈出交易的第一步。若不满足此条件，交易根本无法启动。同时，务必选择已完成“工商注册和房地产中介机构备案手续”的正规中介机构。与之明确拟成交价格、委托时限、中介服务费等关键细节，并积极配合填写《房屋状况说明书》，如实详尽地提供房屋相关信息，切不可隐瞒任何瑕疵。若房屋尚有未还清贷款，需提前向贷款银行咨询还贷手续、办理时长及剩余未偿还贷款金额，准备充足资金以便按时办理还贷手续。此外，若房屋为夫妻共有财产，无论房产证上是否记载配偶姓名，抑或是存在其他共有人，都务必与配偶或全体共有人达成一致出售意见。倘若房屋处于出租状态，应及时通知租户房屋即将出售事宜，询问其购买意向。若租户无意购买，需与之签订放弃优先购买权的书面协议，并妥善协商租户搬离时间及相关条件。

而购房方在交易前同样有不少准备工作。首先，要精准掌握晋江当地住房信贷政策，确认自身具备贷款资格。毕竟个人的年龄、征信记录、工资收入、银行流水状况，以及所购房屋的楼龄、建筑结构等因素，均可能对贷款额度及年限产生影响，甚至导致贷款申请遭拒。选择正规中介公司进行咨询并委托其寻找合适房源不失为明智之举。在此过程中，需以书面形式与中介公司明确经纪服务的具体内容、完成标准、收费标准及支付时间，同时清晰明确地提出对房源的具体要求，如房屋位置、面积、户型等。

交易中 谨慎走好每一步

签约环节是二手房交易的重中之重。务必仔细阅读合同，包括中介服务合同、中介服务费确认书、房屋买卖合同等，对于不明之处，可要求中介公司逐一解答（建议使用晋江市存量买卖合同模板）。合同所有条款不可留有空白，也切勿在空白纸张上签名。签署《房屋买卖合同》时，一定要买卖双方“当面签署”，非当面签名的合同，无法判断是否为当事人本人签名，如非当事人本人签名且未经当事人追认，合同将不具备法律效力。合同签订后，签名人均应持有一份合同原件。合同条款中应明确约定房屋交易税费由谁承担、对于未缴交土地出让金或未补缴应分摊共有建筑面积（常见于房改房等）的由谁承担需补缴的相关费用、房屋存在抵押的由谁出资赎契及办理赎契的期限、房款支付节点或时间期限及支付方式、房屋有租户应如何处理、户口迁出及学位是否占用、如需保留家私家电要列明清单等事项。

在签约后支付定金时，定金支付比例建议不超过交易总额的20%，超过部分不产生定金的效力。支付定金后，务必要求卖方本人当面开具收据并签名，定金要支付给卖方本人，切勿支付给无代收房款权限的委托代理人或中介公司及经纪人。同时，定金及相关首付款建议实现资金监管，保证资金安全。

在网签合同环节，要进行产权核查，要求卖方提供《不动产权证》原件，确认房产性质，查看是否存在抵押、查封、租赁等情况，通过不动产登记中心查询产权档案，确保无产权争议。还要核实卖方身份，核对卖方身份证与产权证是否一致，如为代理人需提供公证委托书，核查婚姻状况，若为夫妻共同财产，需配偶签署《同意出售声明》。

对于资金安全，定金要明确“定金罚则”，首付款建议通过银行资金监管账户支付，避免直接转账给卖方个人，合同中需注明如贷款未获批，买方有权解除合同且不承担违约责任。此外，支付大额交易资金时，建议买卖双方选择交易资金监管方式，最好选择官方存量房资金监管方式，与银行签订托管协议，保障交易资金安全。买卖双方向不动产登记中心申办存量房转移登记，受理成功后，按规定时间领取新的《不动产权证》。

交易后 做好交接收尾工作

房屋交接作为二手房交易的最后一个环节，同样至关重要。若交易是通过中介机构促成的，可要求中介机构协助办理房屋交接手续。交接时，首先要通知卖方腾空房屋，若房屋有租户，需通知租户按时搬离。接着，对房屋内设备进行清点，仔细检查房屋实际情况，查看家私家电是否与合同约定一致。结清物业管理费、水电煤气费、有线电视费等各项费用，防止后续产生费用纠纷。同时，将物业维修基金、有线电视、固话、宽带等相关设施办理过户手续。若房屋涉及户口问题，务必确保卖方将户口迁出。最后，买卖双方签订收楼确认书，至此完成整个二手房交易流程。