买房是件大事。不少买房人是第一次购房，对于买房这件大事的很多常识都不是很了解。为了解答这些购房者的疑问，本报《楼市周刊》特地开通“购房课堂”栏目。每期，我们精选一个话题，邀请业内人士与您分享，让您少走弯路，买到满意的房子。

住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益。为继续支持居民改善住房条件，财政部、税务总局和住房城乡建设部联发了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2023年第28号）（以下简称《公告》），明确延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策至2025年12月31日。

那么，居民换购住房退个税要满足哪些条件？什么时候能退？可以退多少？

什么时候能退？

根据《公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

需要关注的是，换购住房退还个人所得税的政策是有先后顺序的。出售住房时间应早于购买住房时间，且出售和新购住房时间间隔不得超过1年。在2022年10月1日至2025年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。因此，如果想享受该政策，应在政策有效期内，先出售自有住房，后重新购买住房。

举例，市民王先生于2023年10月在晋江出售了一套住房，2024年6月在晋江又重新购买一套住房，由于出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2025年12月31日期间，且先出售和后购入时间区间没有超过1年，故符合政策规定的时间条件。

要满足哪些条件？

除了换购时间的要求外，市民要退个税，还需要满足哪些条件？

《公告》明确，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内，是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

同时，还要求出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

能退多少个税？

根据《公告》，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。

计算公式为：1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；2.新购住房金额小于现住房转让金额的，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。

《公告》还明确，对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。

买卖时间如何确定？

根据《公告》，出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准。新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住建部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

需要提交哪些材料？

据了解，符合上述条件的纳税人，应当向征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请，一般为本地政务服务大厅或者不动产交易大厅等场所。

纳税人申请居民换购住房个人所得税退税，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供以下资料：纳税人身份证件；现住房的房屋交易合同；新购住房为二手房的，提供房屋销售合同、不动产权证书及其复印件；新购住房为新房的，报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。